清華《博商》撰文推薦正誠房屋理財項目
發布時間：2011/04/15
正誠房屋理財——您的私人房屋管理專家
清華《博商》雜志 作者/許愛琴
您的手中是否有幾套投資用途的房產？您是否在獲取租金收益的同時卻也飽受租賃過程中可能存在的長期空置、無數次放下手中工作帶看房、每月催繳租金、水電雜費等問題的困擾呢？您是否也曾經想象如果能有一家專業機構能幫您把這所有的工作都干了，而你只要每月查詢如期到賬的租金收入即可呢？
張小姐是一名香港人，在寶安中心區有一套三居室物業，以前每次出租時張小姐即不好意思經常麻煩朋友，又怕損壞家私不敢隨意給中介鑰匙，所以總是趕在周末過來開門帶客看房，一般總要空置上個月，跑上十來趟才能成功出租。出租后碰上租戶拖欠租金、水電費還要多次上門崔繳，有時還有中途逃租的客戶。這樣的物業在深圳還有多套，張小姐為此十分煩惱。自從08年接觸房屋銀行后張小姐全部存入正誠，做甩手掌柜輕松收租。
一套物業從經常空置、租金不穩定、耗費大量的時間和精力，到每月只需查一次租金是否到帳，這樣的好事是房東們夢寐以求的。而這一切都得益于“房屋銀行”這一新型房屋理財模式的出現。相信大家對這一名詞并不陌生，首屆“博商杯”商業模式設計大賽的冠軍得主——“正誠房屋理財”就是這樣一家VIP私人房屋管理專家。
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創新的模式
正誠房屋理財創立于2007年，是深圳市工商部門正式注冊的專業從事物業管理、房地產經紀、房屋理財業務的房產服務商，是寶安區首家最具規模的本土房屋理財公司。
業主只需將閑置的房產交給專業的房屋理財公司托管經營，無須介入房屋出租過程的繁瑣事項就可以輕松而穩定的收取租金，這種類似于將貨幣存入銀行定期獲得穩定收益的房屋理財模式，被業界形象地比喻成“房屋銀行”。
相對于傳統的房屋中介公司，房屋理財公司的運作模式非常特別。房屋理財公司與業主簽訂合同后，開始以存房租賃和托管租賃兩種方式來接管業主的房屋。其中，存房租賃是房屋理財的主要方式：合同一般為一年一簽，房屋理財公司享受每年45天的免租期，無論房屋是否成功出租以及實際租價如何，房屋理財公司必須按照合同約定的租金，通過銀行劃賬方式每個月如期支付給業主，并免費提供合同期內的全程管理，不收取中介費用。托管租賃則是業主委托房屋理財公司出租管理房產，待房產出租成功后收取一定比例的租金作為托管費用，房屋理財公司提供全程的后續管理服務。
為什么是45天？當然不僅是正誠這樣操作，全國其它房屋理財公司也是如此。正誠對45天的免租期有自己的解釋。正誠成立之初，曾經測試過到底多少天才是免租期的合理時間。從房屋理財公司來說，這個時間當然是越長越好。但同樣對業主來說，卻是越短越好。找一個雙方都能接受的時長是很重要的。如果業主將房子放在傳統中介公司，少則一個星期，多的也可能拖上一個月才能租出去，按平均20天計算，再加中介公司收取的半個月傭金，共計35天。房屋理財公司的免租期為45天，較之多十天，這是出于房屋理財公司的風險分擔及后期多種跟進服務的考慮。
租客買不買賬也很關鍵。在新的房屋租賃模式中，免傭金的另一個含義是針對租戶而言的。租客從房屋理財公司那里直接租賃房屋時，不再像從傳統中介公司租賃時需要支付半個月傭金，當然一定數量的押金是必需的。將房屋多留在手中一天，房屋理財公司就面臨多一分風險。而針對租戶的免傭，無疑是急于尋找租客的房屋理財公司的殺手锏之一。畢竟作為租戶，誰都不會情愿支付那多出來的半個月傭金。
有研究者認為，“房屋理財”這種模式正在改變整個房屋租賃行業的狀況。傳統中介公司在租賃市場中的“一錘子買賣”正遭受挑戰，“房屋管家”作為租賃中介的新角色，以更全面的管理服務，引起業內關注。它也重新定義了業主與租戶的關系，業主不再需要直接面對租戶。業主只是把房子租給“房屋管家”，并收取十個半月的固定月租，至于租戶是誰，實際租價多少，誰去收抄水表電表，這些大事小事都與業主不再有直接關聯。
下圖更直觀地表現了正誠房屋銀行租賃業務的全產業鏈和運行過程。
評估存房：正誠房屋銀行通過建立市場研究中心和內網監測系統，結合評估人員現場勘查，評估報價，租高部分按80%返還業主。
租賃推廣：正誠房屋銀行通過存房/托管取得獨家代理權，取得最廣泛的合作空間，整合各種渠道資源，達到快速出房。
支付環節：正誠房屋銀行通過與中國建設銀行簽訂合作協議，建立專用賬戶，由建設銀行提供結算支持，按月代收代付相關款項，并參與風險管理，共享客戶資源。
全程管理：通過開發專業房屋銀行管理軟件，配合房屋管家部和客服部雙線管理，進行水電、租金收繳監督，及巡房、回訪、維修處理等。
“房屋銀行”模式的誕生，可盤活存量住房，通過出租和承租等多種方式搞活居住房、非居住房的流通，解決居民住房問題；同時還利用住房消費升級換代的方式實現房地產三、四級市場的聯動。可以說“房屋銀行”是租賃業的一次創新，它對于租賃市場的規范和繁榮起著積極的作用，是適應社會的需要而產生的，正如諾貝爾經濟學獎獲得者肯尼斯·約瑟夫·阿羅說的“一種經濟模式，實際上任何社會體制也是如此，應該盡可能滿足它的成員的需求”。
榮獲深圳市“最具誠信房屋管家”
利潤在哪里
替業主收租、管理，免傭金出租……對于業主和租客，房屋理財公司以管家婆無微不至的角色出現在人們面前。那么，對于房屋理財公司來說，利潤在哪里？換句話說，管家婆如何既做了好人，又賺到了錢？
這種模式的贏利點有七個：1、存房賺時間差；2、（毛坯房）包租的差價；3、中途退、轉租創造的二次利潤；4、傳統租賃代理服務傭金；5、配置家俬電器的附加利潤；6、買賣代辦的手續費（主要依靠租賃服務對業主和租戶的積累效應）；7、積累龐大的客戶群后再開發其它延伸性服務。
存房時間差所帶來的收益是指45天的免租期內的租金。從簽合同拿到房子到將房子租出去，房屋理財公司們在努力打一個時間差。很簡單，越早一天租出去，公司也就可以拿到越多一天的租金。但這是一個非常不確定的利潤點，畢竟拿到房子立馬就能租出去的機會是有限的。據金世來同學介紹，在正誠存的房產平均可以在15天左右出租成功，那免租期內剩余的30天租金就是收益了。
相比于傳統中介的“一錘子買賣”，“房屋理財”的一大業務特色是，將物業拿來長期經營，而不是一旦租出去就不管了。經營的目的當然關鍵在于賺取更大利潤。正誠房屋理財正是通過對業主的全年全程服務，增加了客戶的粘度創造更多的續約利潤。據了解在正誠房屋銀行存房的業主來年續約率高達90%以上，正是因為這種滾雪球的效應不斷的擴大租賃市場的占有率。
為了有個更高的出租價格，房屋理財公司在接手房屋后，會對房屋狀況做一些改善。例如說，一套三房吉屋(即不帶家具)的房子，出租價格可能在每月3000元，房屋理財公司會根據租戶的需求，配置一些家私家具，租價可能就上漲好幾百塊。這個利潤是房屋理財公司所得。這種吉屋配家私的服務，在正誠的業務中也較為普遍。
有不少業務是從毛坯房階段開始的。例如一位業主在寶安中心區投資了一套二居室用作出租，拿到房子鑰匙后，這位業主便找了一家房屋理財公司。房屋理財公司憑借本身對租賃市場的專業把握，對房屋裝修、家私配備等都給出詳細評估。在與業主達成共識后，房屋理財公司全程負責了從材料采集、裝修施工到家具家私采購等工作。業主僅需每月按時收取租金即可。
作為一種新的業務模式，在創新中尋找利潤點是金世來他們正在做的。正誠房屋理財定位致力于打造全方位VIP私人房屋管理專家服務，會根椐客戶的不同的服務需求，來制定個性化服務內容。另外正誠房屋理財憑借與銀行在租賃業務上的合作平臺，一種新的關于金融服務的嘗試正在醞釀中。金世來介紹，銀行理財產品的目標客戶群與擁有出租物業、經濟條件較好的業主是吻合的。稍后正誠將考慮與中國建設銀行共享客戶資源，開拓更多的盈利渠道。
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本項目榮獲首屆“博商杯”商業模式設計大賽一等獎
發展前景及融資需求
“房屋理財”服務在外國盛行已久。國內市場上，自從貴州省貴陽市于2000年5月9日在全國率先推出“房屋銀行”這種全新的房屋租賃模式之后，國內北京、上海，深圳等幾個城市也逐漸興起。然而在深圳，在房屋理財領域還沒有形成真正的具有領頭羊性質的企業。
現實情況卻是，租房目前仍然是解決城市人口住房難的一個重要手段。我國目前依靠租房解決住房問題的城市人口大約有三分之一。尤其是流動人口密集的城市，租房居住的人口所占的比重更大。椐深圳市租賃協會2009年的一組數據表明：隨著經濟的快速發展和外來人口的迅猛增長，深圳已形成全國最大的房屋租賃市場，租賃總面積達2.3億平方米，年租金交易額達400億元，約占深圳市GDP7.8%，租房居住人數超過1100萬，房屋租賃業逐步發展為深圳市一個新興的支柱產業。
因此，對于深圳這樣一個以流動暫住人口占人口比例重頭戲的城市，“房屋銀行”在深圳的發展前景廣闊，市場潛力巨大。
1、從城市特點來看，深圳是一個以流動人口為主體的城市，現居住人口中有近80%是流動人口，并且每年需要租房的群體在不斷增加，這意味著“房屋銀行”潛在的客戶群體在增加。另一方面，深圳經濟發達，手中持有閑置物業同時又沒有更多的時間精力去進行管理的業主大有人在，這又為“房屋銀行”所需的房源提供了保障。
2、房屋理財行業已經有10年的歷史，已經形成完備的行業運作管理模式，也有著豐富的相關從業人員儲備，為“房屋銀行”的發展壯大提供了良好的行業沃土。
3、“房屋銀行”的模式與政府提出的“加強對城市出租屋管理”要求不謀而合。深圳人口的流動性打決定了出租屋管理的復雜性和難度性，而“房屋理財”的突出特點——委托全過程跟進式管理在一定程度上減輕了政府對出租屋管理的壓力。相信這一模式將來會得到政府相關政策的支持。
4、由于租金等費用都是采用現金現時收取，而支付給業主的費用是由45天免租期結束后，即簽訂存房合同后的第46天支付。從而保證了公司現金流的安全。同時相對于傳統房屋中介業而言，“房屋銀行”在場地、人員、辦公等運營成本上較低。
正誠房屋理財是深圳市租賃行業協會 理事單位
話雖如此說，一個不可否認的事實是，房屋理財公司要想在租賃市場分一杯羹，追根溯源還是要從傳統中介手中爭奪業主資源。一個業主畢竟不需要兩家功能趨同的中介，而在目前的狀況下，資源爭奪戰勢必更為激烈。如何與傳統大鱷決戰是房屋理財公司不可繞開的戰略考慮。
這種新的租賃模式，以為業主提供穩定收益、完善管理服務為特色，但也正是為了實現這樣的目的，房屋理財公司承擔著更多的潛在風險。不可避免的事情會有很多，比如說45天免租期過去了，房子仍滯留在手中；承諾租賃一年的租戶中途提前退租，可能還逃掉當月租金；租客惡意拖欠租金；房屋管理成本控制不當等等。
金世來同學認為目前正誠最大的發展瓶頸在于沒有在這個新興的行業中樹立出具有較大規模影響力的品牌。參加“博商杯”商業模式設計大賽也是希望通過這次比賽讓更多的同學了解這一商業模式，聽取同學們的意見和建議的同時也希望能尋求到對此感興趣的同學一起合作。通過出讓股份的形式吸引資金注入，從而擴大營業范圍，加快加大市場覆蓋率，同時加大品牌宣傳力度擴大品牌影響力，使正誠成為房屋理財行業的標桿性企業，爭取市場話語權。另一方面不斷拓寬社會資源的獲取渠道，與已經具有巨大品牌影響力的組織、企業合作，例如大型房地產開發集團、金融機構等，借此整合全產業鏈資源，增加盈利方式拓展贏利點布局。經初步估算目前大概所需引入資金一千萬左右，如果對此模式感興趣的同學，可以直接與金世來同學聯系，商榷具體合作事宜。
